Vente Propriété viticole Bergerac 24100

Ref 4781 : Propriété viticole à vendre en Dordogne

Située au cœur de l’appellation réputée de Monbazillac, cette propriété bénéficie d’un environnement viticole d’exception, reconnu internationalement pour la qualité de ses vins et la beauté de ses paysages vallonnés. Dominant la vallée de la Dordogne, le secteur offre un cadre naturel préservé, alliant authenticité du Périgord Pourpre et attractivité œnotouristique.

À seulement quelques minutes de Bergerac, ville dynamique et attractive, la propriété profite de la proximité immédiate de tous les commerces, services, établissements scolaires, infrastructures médicales et équipements culturels et touristiques. Bergerac constitue un véritable pôle économique local, animé toute l’année, avec un centre-ville vivant, un tissu commercial dense et une offre de restauration reconnue.

L’accessibilité du secteur est un atout majeur : la propriété se situe à courte distance des grands axes routiers, permettant de rejoindre rapidement l’autoroute A89 reliant Bordeaux à Lyon. L’aéroport international de Bergerac Dordogne Périgord, proposant des liaisons régulières vers plusieurs destinations européennes, facilite les déplacements nationaux et internationaux, renforçant l’attractivité du site pour une clientèle française et étrangère.

Cet emplacement conjugue ainsi prestige de l’appellation Monbazillac, qualité de vie, dynamisme économique local et excellente accessibilité, faisant de cette situation un cadre privilégié pour un projet viticole, résidentiel ou œnotouristique de standing.


I - La maison d'habitation

La maison d’habitation, d’environ 235 m² habitables, se développe sur deux niveaux et propose des volumes équilibrés, lumineux et adaptés tant à un usage privé qu’à une activité d’accueil.

Au rez-de-chaussée :

- Entrée / dégagement : espace de distribution structurant, offrant une première lecture claire des volumes.

- Séjour – salle à manger (45 m²) : vaste pièce de réception, traversante, bénéficiant d’une belle hauteur sous plafond, agrémentée de sols en matériaux traditionnels et d’éléments décoratifs d’inspiration régionale. L’espace s’ouvre sur l’extérieur, favorisant une relation directe avec les abords paysagers.

- Cuisine aménagée (20 m²) : cuisine fonctionnelle et conviviale, disposant de rangements intégrés et d’un espace repas, pensée pour un usage familial ou professionnel (accueil de convives).

- Chambre de plain-pied (15 m²) avec salle d’eau privative (4 m²) : idéale pour une suite indépendante ou une chambre d’hôtes.

- Bureau / pièce polyvalente (12 m²) : pouvant faire office de bureau, chambre d’appoint ou espace de travail lié à l’exploitation.

- Locaux techniques et rangements complètent ce niveau.

Au premier étage :

- Suite parentale (22 m²) avec salle de bains privative (6 m²) : volumes confortables, ambiance calme et dégagée sur le vignoble.

- Deux chambres supplémentaires (14 et 16 m²) : adaptées à un usage familial ou à l’accueil.

- Salle d’eau commune (5 m²) et espaces de circulation optimisés.

L’ensemble de la maison bénéficie d’une atmosphère chaleureuse, d’une bonne luminosité naturelle et d’une organisation intérieure cohérente. Les extérieurs immédiats, organisés autour de la cour et des abords paysagers, renforcent la qualité de vie et la fonctionnalité de l’habitation au quotidien.

Les aménagements extérieurs constituent un véritable levier de valorisation :
- Piscine coque 8 × 5 m, intégrée dans l’environnement du vignoble,
- Terrasse en travertin offrant un espace de détente qualitatif, propice à l’accueil de clientèle,
- Pool-house en bois, aménagé avec espace cuisine et zone détente.

II - La production

L’exploitation développe une production qualitative centrée sur les vins de l’appellation Monbazillac, complétée par des cuvées en Bergerac. Les pratiques culturales sont orientées vers la valorisation du terroir et le respect des équilibres naturels.

Le domaine est engagé dans une démarche certifiée en agriculture biologique, garantissant une conduite du vignoble sans produits de synthèse et une approche durable de la production. Cette orientation qualitative permet de positionner les vins sur des segments à forte valeur ajoutée, tant sur les marchés traditionnels que sur des circuits spécialisés ou de vente directe.

La production actuelle offre un potentiel de développement, que ce soit par la montée en gamme, la diversification de la gamme (secs, moelleux, liquoreux) ou par une valorisation accrue de l’image du domaine auprès d’une clientèle sensible aux démarches environnementales.

III - La commercialisation

Le domaine développe une activité de commercialisation structurée autour d’une production viticole certifiée en agriculture biologique, majoritairement positionnée sur l’appellation Monbazillac, complétée par des cuvées de Bergerac rouge. Les vins sont actuellement commercialisés selon un modèle mixte associant vente en bouteilles (environ 30/40 000 bouteilles /an) et vente en vrac (environ 250hl/an, permettant une diversification des débouchés et une sécurisation partielle du chiffre d’affaires.

L’outil de travail est fonctionnel, opérationnel et rentable, permettant une reprise immédiate de l’activité en l’état. La structure actuelle présente un potentiel de création de valeur significatif par le renforcement de la vente directe en bouteilles, plus fortement contributive en marge, notamment auprès :
- d’une clientèle de particuliers,
- de cavistes spécialisés,
- du réseau CHR (cafés, hôtels, restaurants), via un fichier clients existant et actif.

La capacité de commercialisation actuelle est de l’ordre de 50 000 bouteilles par an, avec un potentiel de développement estimé jusqu’à environ 80 000 bouteilles par an en fonction de l’orientation stratégique retenue (montée en gamme, développement de l’œnotourisme, structuration de la vente directe et des partenariats professionnels).

La reprise peut s’envisager soit par l’acquisition des actifs d’exploitation, soit par la reprise des parts de la structure d’exploitation existante, offrant une flexibilité juridique et financière adaptée aux différents profils d’investisseurs.

Trois marques commerciales sont incluses dans le périmètre de la cession, dont deux sont déposées (dont une à renouveler), constituant un socle structurant pour une stratégie de marque et de différenciation sur les marchés de niche et premium.

La main-d’œuvre est organisée essentiellement sur un modèle saisonnier, permettant une maîtrise des charges fixes et une optimisation des coûts d’exploitation en fonction des cycles viticoles et des volumes produits.

La présente proposition de vente s’entend hors stocks et hors avances aux cultures, lesquels pourront faire l’objet d’une valorisation et d’une négociation distinctes selon les modalités de reprise retenues.

IV - L'exploitation

L’outil de production viticole repose sur un ensemble bâti structuré et opérationnel, permettant une exploitation complète sur site.

- Chai de vinification (env. 400 à 450 m²) : bâtiment principal dédié à la réception de vendange, aux phases de vinification et de premiers élevages.
Volumes adaptés aux besoins de l’exploitation, hauteur sous plafond permettant l’intégration de cuveries et de matériel technique.

- Chai d’élevage / stockage (env. 150 à 200 m²) : espace complémentaire pour l’élevage, le stockage des vins et des contenants.

- Bâtiments de stockage et ateliers (env. 200 m² cumulés) : zones dédiées au matériel agricole, aux intrants, aux équipements de culture et d’entretien du vignoble.

- Espaces de circulation et aires de manœuvre permettant un accès aisé aux engins agricoles et une logistique fluide lors des vendanges.

L’organisation fonctionnelle des bâtiments, leur proximité immédiate avec les parcelles et la cohérence de l’implantation offrent un outil de travail rationnel, propice à une exploitation professionnelle ou à un projet de développement (vente directe, accueil au domaine, œnotourisme).

V - Le foncier

Le foncier s’étend sur un ensemble cohérent de parcelles représentant environ 16 hectares, majoritairement plantés en vignes en appellation Monbazillac, complétés par des surfaces en AOC Bergerac pour 14 hectares et des terres d’accompagnement.

Les parcelles, bien groupées autour du siège d’exploitation, bénéficient d’une topographie favorable, facilitant la mécanisation et la gestion technique du vignoble. La diversité des cépages, l’âge des plantations et la qualité agronomique des sols confèrent au domaine un potentiel viticole structurant, tant pour la pérennité de la production que pour une éventuelle restructuration partielle du vignoble.

La certification biologique du vignoble constitue un atout stratégique majeur, renforçant l’attractivité du foncier sur le long terme et sa valorisation patrimoniale dans un contexte de demande croissante pour des exploitations engagées dans une viticulture durable.

Cabinet LE NAIL – Dordogne - Périgord - Lot-et-Garonne : M. Bruno GUÉRIN : 02.43.98.20.20
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